実家じまい・空き家対策
- Q
- 「実家じまい」とは何ですか。
進学や結婚を機に子どもたちが独立し、親御さんが暮らす実家との距離が遠くなるケースが増えています。
実家の老朽化や親御さんが高齢化することで管理が行き届かなくなるどの問題が発生し、「実家をこれからどうするか？」という課題が子どもたちにのしかかる場合も少なくありません。
また、親御さんが高齢者施設へ移り住む場合の住み替え費用の工面や、相続発生時の名義変更・相続登記といった手続きの煩雑さも相まって、早めに実家をどのように管理していくかを考える必要性が高まっています。
こうした状況を踏まえ、多くの方が選択肢として検討するのが、実家を処分する「実家じまい」です。
実家じまいには、主に下記の2つのパターンが存在します。
実家の老朽化や親御さんが高齢化することで管理が行き届かなくなるどの問題が発生し、「実家をこれからどうするか？」という課題が子どもたちにのしかかる場合も少なくありません。
また、親御さんが高齢者施設へ移り住む場合の住み替え費用の工面や、相続発生時の名義変更・相続登記といった手続きの煩雑さも相まって、早めに実家をどのように管理していくかを考える必要性が高まっています。
こうした状況を踏まえ、多くの方が選択肢として検討するのが、実家を処分する「実家じまい」です。
実家じまいには、主に下記の2つのパターンが存在します。
相続前（親御さんが元気なうち）に行う実家じまい
親御さんがお元気なうちに、将来を見据えて家族で話し合いながら実家を整理するケースです。たとえば、
•親御さんの住み替えと同時に実家を売却し、老後の生活資金に充てる
•バリアフリー住宅への建て替えや、高齢者施設への入居を視野に入れて、不用品処分を早めに進める
といった選択肢があります。
事前に方針を固めておくことで、親御さんの老後に備えた準備もスムーズにできますし、家族みんなで話し合って決めて進めていくので、相続が発生した後に家の相続をめぐって親族間で揉めるリスクが軽減されます。
相続後に行う実家じまい
ご両親がお亡くなりになった後、相続が発生してから取り組むケースです。具体的には、
•相続した家や、長らく使われなくなったご実家を整理する
•不用品の処分、名義変更、売却、相続登記などを一括で行う
という流れで進めます。
遠方にお住まいだったり、お仕事・育児で忙しい方が多かったり「つい放置してしまった結果、固定資産税の負担が増えたり、建物がさらに老朽化してしまった」という事例が少なくありません。
- Q
- どのような悩みが多いのですか。
「実家じまい」には多岐にわたる課題があります。主なものを下記にご紹介します。
物件を残すか、売却するかの判断が難しい。親から受け継いだ家を思い出の場所として残したいのか、維持費を考慮して売却したいのか、決めきれずにいる。
施設入居や介護状態になった際の対応が不明確。親が要介護状態になった場合、実家を手放すべきか、そのまま残すべきか、判断できない。
兄弟姉妹間で役割分担がはっきりしていない。誰がどの手続きを担当するか、費用をどう負担し合うのかなど、事前にきちんと取り決めができていない。
親が高齢者施設に移ろうとしているが、入居予定時期と実家売却のタイミングの調整が難しい。
空き家を相続放棄したいが、できるのか。
不動産の資産価値や需要が分からない。地域の不動産相場や将来の地価変動を把握しておらず、価格設定やタイミングに自信が持てない。
手続きを一括して任せられる相談先が分からない。司法書士・税理士・不動産会社・遺品整理業者など、複数の専門家が関わるため、どこに相談し始めればいいのか分からない。
- Q
- 具体的にはどのようなサービスですか？
不動産・税金・生前および遺品整理・相続など複数の専門領域をまたぐ「実家じまい」の手続きを、一括してご依頼いただけます。
各種専門家や提携業者との連携により、お客様があちこちに連絡する手間を軽減し、スケジュールや必要書類の管理もワンストップ対応いたします。
各種専門家や提携業者との連携により、お客様があちこちに連絡する手間を軽減し、スケジュールや必要書類の管理もワンストップ対応いたします。
将来設計
・実家の処分および活用方法に関するアドバイス・売却後の資金計画や節税対策のご紹介（当事務所が主宰する11の士業グループ「LTR」の経験豊富な税理士が対応）
・近い将来の相続や財産管理に備えたアドバイス
不動産売却のサポート
当事務所が主宰する11の士業グループ「LTR」の経験豊富な税理士、不動産鑑定士、不動産コンサルタント、税理士と連携して対応いたします。・不動産会社のご紹介や査定の依頼
・売買契約のチェック・アドバイス
・売却に必要な登記書類の準備・作成
・引き渡し当日までのスケジュール管理
生前／遺品整理・不用品処分
当事務所が主宰する当所が主宰している、くらしと住まいの丸ごと安心サポートセンター「オーケストライフ」が担当いたします。・写真や思い出の品などの仕分けアドバイス
・エアコンや給湯器など大型家電の処分
建物の取り壊しや更地化などもオーケストライフが担当できます。
- Q
- 「空き家対策」はなぜ必要なのですか。
空き家は長期間放置されることで、老朽化による建物や塀の倒壊、屋根や外壁の飛散、落下、害獣の侵入などで近隣に迷惑をかけるだけではなく、放火による火災や不審者の侵入の危険性が高まるなど犯罪の温床になる可能性が高まります。
2007年に「空き家対策特別措置法」が施行され、管理状態が不十分な空き家への罰則が強化されました。特定空き家に指定されてしまうと、所有者に対して適切な管理・維持を行う義務が課せられるとともに固定資産税が6倍になってしまうなど負担が増えました。
2007年に「空き家対策特別措置法」が施行され、管理状態が不十分な空き家への罰則が強化されました。特定空き家に指定されてしまうと、所有者に対して適切な管理・維持を行う義務が課せられるとともに固定資産税が6倍になってしまうなど負担が増えました。
さらに2023年12月からは法改正により、「特定空き家」になってしまう可能性がある状態を「管理不全空き家」と位置づけ、状況の悪化を未然に予防するために早期の時点から改善勧告が行われるようになりました。
以上のように空き家を取り巻く状況は今後もますます厳しくなるでしょう。
先送りすればするほど処分などの対処が難しくなりますので、早めに対応することをおすすめいたします。
以上のように空き家を取り巻く状況は今後もますます厳しくなるでしょう。
先送りすればするほど処分などの対処が難しくなりますので、早めに対応することをおすすめいたします。
- Q
- どのような悩みが多いのですか。
皆さんのお悩みは十人十色ですが、主なものを下記にご紹介します。
両親ともに高齢者施設に入所してしまったため、実家が長期間空き家になってしまっている。活用の方法も思いつかず、そのまま管理し続けているが、管理が大変。
祖父名義の家が長く空き家状態になっている。名義変更せずにそのままにしている。
相続登記をせずに何十年も空き家を放置していたら、共有者がネズミ算式に増えてしまっていて収集がつかない状態になっている。
単身の叔母が亡くなったので家を含めて相続手続きをしようとしたら、相続人の中に認知症の人がいるけれどどうしたらいいのか。このまま相続手続ができないと空き家状態が続いてしまう。
3年前くらいに兄と共有名義をした実家をそろそろ処分したいが、兄と音信不通になってしまっている。
空き家を相続放棄したいが、できるのか。
持ち家で独り暮らしをしているが、身寄りもないので将来的には空き家になってしまいそう。どのように対策したらよいか。
空き家を処分するのに調べたら、古い抵当権が残っている。どうすればよいのか。
- Q
- 具体的にはどのようなサービスですか？
空き家対策に伴う法律的サポート
お客様の抱えている問題を総合的に判断し、必要に応じて下記のようなサービスを提供いたします。（1）物件実地調査
（2）不在者財産管理人・相続財産清算人としての業務
（3）用地権利者間の遺産分割，共有物分割請求
（4）土地の境界確定
（5）登記名義人・相続人の探索・所在確認
（6）法律問題についての相談
（7）空き家を処分した場合の税金についての相談
不採算不動産売却サポート
不動産は所有しているだけで維持費・税金などお金がかかるだけではなく、管理責任も重くのしかかります。何も活用する予定がない不動産であれば、なおのこと負担に感じてしまうでしょう。このような今すぐ手放したい不動産は、すべての物件が売却できるとは限りません。購入希望者を見つけにくい不動産かどうかを判断せずに、やみくもに売却を働きかけても徒労に終わってしまいます。
当事務所が主宰する11の士業グループ「LTR」の経験豊富な税理士、不動産鑑定士、不動産コンサルタント、税理士が中心となり売却できる可能性があるかどうか調査・診断いたします。
対象となる不動産の例
（1）売却の可能性が未知数である不動産借地、変形地、旗竿地、農地、遊休地、生産緑地、山林、保安林、未接道、無接道、崖地など特殊な土地、弁護士の対応が必要となるトラブル不動産（不在者財産管理人による管理土地、相続トラブル物件など）
（2）空き家、特定空き家指定の除去が必要な不動産
（3）複雑な相続解決が必要な不動産
曾祖父など数世代前の故人名義のままの不動産、親族関係が希薄で相続ができていない不動産、音信不通や海外在住者の相続人がいるような相続物件
（4）高齢による住み替え先探し、施設入居に伴う不動産の売却
（5）共有名義、二世帯住宅
