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みなさん、こんにちは！司法書士の清水です。
先日のブログでは、「その相続ちょっと待った！〜不動産相続」と題して、不動産を相続することのメリット、リスク・デメリットについてお話をしました。

今回は相続した不動産を空き家にしてしまうことの問題点と対応策についてお伝えします。


○不法侵入や犯罪の温床
人の目が行き届かないことで、犯罪者に狙われやすくなります。また、ゴミの不法投棄や放火などが発生しやすいです。

○老朽化による倒壊リスク
長期間管理されない建物は劣化が進み、倒壊のリスクが高まります。住民や通行人に危険が及ぶ可能性があります。
その際には建物の所有者は損害賠償などで管理責任を問われてしまうかもしれません。（民法第717 条）

○固定資産税の負担
空き家でも固定資産税を支払う必要があるため、経済的な負担となります。

○維持管理費の増加
放置することで老朽化が進み定期的な修繕が必要となります。維持・管理にかえってお金がかかるかもしれません。

○景観や住環境の悪化
空き家があることで景観が損なわれ、住環境が悪化してしまいます。近隣住民に多大な不安を与えてしまいます。


○売却や賃貸の難航
空き家のまま放置されることで建物や土地の資産価値が低下し、売却や賃貸が難しくなることがあります。

○不動産価値の下落
空き家が増えると、その周辺地域全体の不動産価値が下がることもあります。

○「管理不全空き家」や「特定空き家」に認定されるリスク
認定されると、固定資産税が6倍になったり、状況の改善を求める「命令」に従わないと50万円以下の過料が科せられてしまいます。

○行政代執行の対象となるリスク
行政からの改善命令に従わず、倒壊の危険性などから緊急性が高いと判断された場合は、行政代執行（所有者に代わり、行政が適正管理に向けた取り組みを行うこと）の対象となり、最終的には行政によって強制的に解体されてしまうこともあります。行政代執行の費用は所有者に請求されることになります。

空き家をこれからどのようにしてゆくのか早めに方針を決めましょう。
ご自身で活用する予定のない場合は、専門家にご相談の上、「売る」「貸す」「解体する」などの方法を検討しましょう。
当所では、主宰している士業グループ「LTR」のメンバーである税理士、不動産鑑定士、不動産コンサルタントからも意見をもらいながら、相続された不動産（特に遠隔地にある不動産）の売却や有効活用方法についてアドバイスさせていただいております。お気軽にご相談ください。

空き家またはその敷地を売却して利益が出た場合、譲渡所得税が課せられます。
空き家またはその敷地を売却する際に一定の要件を満たせば、所得税・個人住民税において譲渡所得から3,000万円までが控除される特例措置を受けることができます。
ただし、令和9年（2027年）12月31日までに売却することが必要です。

★主な適用要件
下記が主なものですが、ケースによって異なります。

�@ 相続開始の直前（老人ホーム等に入所の場合は入所の直前）まで被相続人が一人で居住していたこと。
�A 相続開始から譲渡の時まで、使用されていないこと。
�B 耐震基準を満たした家屋か、家屋の取壊しをした後の敷地を譲渡すること。
　　あるいは、家屋の譲渡をした後、譲渡をした年の翌年2月15日までに家屋の耐震改修又は取壊しを行うこと。
�C 昭和56年（1981年）5月31日以前に建築された家屋であること。
�D 相続開始の日から3年を経過した年の12月31日までに譲渡すること。
�E 譲渡価格が1億円以下であること。

詳細は国土交通省「空き家の発生を抑制するための特例措置（空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除）」をご確認ください。